Um novo fundo brasileiro está buscando R$ 100 milhões para investir diretamente em terras agrícolas no Uruguai, em uma estratégia que combina valorização imobiliária rural, renda de arrendamento e exposição ao dólar. O Uruguay FIP Multiestratégia foi estruturado pela Benedini Fazendas, tradicional corretora de imóveis rurais de Ribeirão Preto, em parceria com a gestora Iguana Investimentos.
A captação inicial será apresentada a bancos de investimento, family offices e grandes investidores durante um road show iniciado nesta semana em São Paulo. A intenção é reunir R$ 100 milhões em uma primeira tranche e, caso a operação tenha boa receptividade, realizar uma segunda rodada de captação. Os recursos serão utilizados para a aquisição de quatro propriedades rurais no Uruguai.
A escolha do país vizinho está relacionada principalmente à diferença de preços das terras e às condições consideradas favoráveis pelos idealizadores do fundo. Segundo Henrique Benedini, sócio da Benedini Fazendas, a terra uruguaia permite comprar uma área maior por um valor menor e obter renda de arrendamento em uma moeda considerada forte.
“Lá você compra quatro vezes mais terra, com um arrendamento melhor do que aqui, numa moeda forte”, afirmou Benedini ao AgFeed.
O fundo terá como foco uma região central do Uruguai, especialmente áreas próximas a Río Negro e Paysandú. Os responsáveis pela operação afirmam que já avaliaram aproximadamente 50 fazendas durante visitas ao país e definiram uma faixa considerada estratégica para os investimentos.
A área escolhida apresenta uma combinação de atividades agrícolas, pecuárias e florestais. O avanço da produção agrícola e a presença de um importante polo de eucalipto, utilizado para abastecer indústrias de celulose instaladas no país, estão entre os fatores considerados pelos investidores na escolha das propriedades.
O portfólio inicial já está mapeado. São quatro fazendas que somam 3.962 hectares, com preço médio estimado em US$ 5.111 por hectare e valor total de aproximadamente US$ 20,2 milhões. Os imóveis estão passando por processos de due diligence técnica e jurídica antes da conclusão das aquisições.
Os ativos foram selecionados dentro de uma faixa de preço entre US$ 4 mil e US$ 7 mil por hectare. A estratégia considera propriedades com entre 500 e 1.500 hectares, aptidão agrícola, renda recorrente superior a 3% ao ano em dólar e localização nas regiões Centro-Oeste e Noroeste do Uruguai.
A estrutura foi montada como um Fundo de Investimento em Participações de condomínio fechado, sem possibilidade de resgate das cotas. O horizonte previsto é de sete a dez anos, com possibilidade de extensão por mais dois anos. A distribuição anual da renda proveniente dos arrendamentos está prevista a partir do segundo ano.
O investimento mínimo informado no prospecto é de R$ 100 mil, e a oferta é destinada exclusivamente a investidores profissionais. A estrutura envolve os cotistas brasileiros, o fundo e uma sociedade anônima uruguaia que será responsável pela aquisição das propriedades.
A administração financeira ficará a cargo da BRL, braço do grupo PECS. A estruturação jurídica no Uruguai conta com o escritório Guyer & Regules, enquanto a Iguana Investimentos participa como gestora. A Benedini Fazendas ficará responsável pela consultoria estratégica e pela originação das propriedades.
A remuneração do fundo prevê taxa de administração de 1% ao ano sobre o capital comprometido, com valor mínimo mensal de R$ 20 mil. Também está prevista taxa de performance de 20% sobre o rendimento que superar 9% ao ano em dólar, mecanismo que busca alinhar a remuneração dos gestores ao desempenho da operação.
A tese de investimento parte de uma diferença expressiva entre os valores das terras brasileiras e uruguaias. Segundo os dados apresentados pela Benedini, propriedades no interior de São Paulo podem alcançar valores próximos de R$ 250 mil por alqueire, enquanto a maior parte das fazendas analisadas no Uruguai estaria na faixa de R$ 70 mil por alqueire.
Os sócios também apontam uma diferença na renda obtida com arrendamento. Segundo os dados utilizados na estruturação da operação, os contratos no Uruguai podem representar aproximadamente 3,5% ao ano em dólar, enquanto no estado de São Paulo os valores estariam entre 2% e 2,5%.
O mercado uruguaio vem apresentando valorização. Dados da DIEA, órgão de estatísticas agropecuárias do Ministério da Pecuária, Agricultura e Pesca do Uruguai, mostram que o preço médio da terra chegou a US$ 4.178 por hectare em 2025, alta de 5,1% em relação ao ano anterior e o maior valor da série histórica iniciada em 2000.
Durante 2025, foram realizadas 1.718 operações de compra e venda de terras no país, envolvendo 259 mil hectares e movimentando mais de US$ 1,08 bilhão. O preço médio registrado naquele ano superou o recorde anterior e consolidou a sequência de valorização observada no mercado rural uruguaio.
O mercado de arrendamentos também apresenta números relevantes. No primeiro semestre de 2025, foram registrados 1.251 contratos, envolvendo aproximadamente 385 mil hectares. O preço médio ficou em US$ 130 por hectare ao ano, alta de 5% em relação ao mesmo período do ano anterior.
Outro fator considerado pelos idealizadores é a diversificação da produção. As propriedades avaliadas podem combinar áreas destinadas à agricultura com pecuária e florestas de eucalipto, permitindo diferentes fontes de receita dentro de uma mesma propriedade.
O executivo Francisco Barbosa de Oliveira, sócio da Benedini Fazendas e um dos responsáveis pela estruturação do fundo, destaca ainda as características institucionais do Uruguai. Na avaliação dos empresários, a estabilidade política e econômica, a moeda forte e a segurança jurídica ajudam a construir uma alternativa para investidores brasileiros interessados em diversificar patrimônio fora do país.
A estratégia também surge em meio ao aumento do interesse de investidores brasileiros por terras agrícolas no exterior. Paraguai e Bolívia vêm recebendo iniciativas semelhantes, mas os responsáveis pelo Uruguay FIP Multiestratégia afirmam que pretendem oferecer uma tese baseada em maior estabilidade e menor exposição a riscos fundiários.
As projeções financeiras apresentadas no prospecto apontam uma taxa interna de retorno estimada de 6% ao ano em um cenário moderado, 9% no cenário-base e 15% no cenário otimista. O patrimônio líquido final projetado varia de US$ 37,98 milhões a US$ 83 milhões, dependendo do desempenho dos ativos.
Esses números, entretanto, não representam promessa de rentabilidade futura. O desempenho dependerá da valorização das propriedades, dos contratos de arrendamento, das condições do mercado agrícola e cambial e da capacidade do fundo de executar a estratégia de aquisição e gestão dos imóveis.
A tese considera ainda que o mercado de terras uruguaio pode continuar se beneficiando do avanço da agricultura e da demanda por áreas destinadas à produção de grãos, pecuária e florestas. A região escolhida pelos investidores é vista como uma área de transição, com potencial de expansão agrícola e preços inferiores aos praticados em zonas já consolidadas.
Para os sócios, essa combinação cria uma oportunidade de entrada em um mercado ainda mais barato que algumas das principais regiões agrícolas brasileiras. O objetivo é obter, simultaneamente, renda em dólar por meio dos arrendamentos e ganho de capital com a valorização das propriedades ao longo do período de investimento.
O movimento reforça uma tendência de internacionalização dos investimentos ligados ao agronegócio brasileiro. Em vez de concentrar todo o patrimônio em terras nacionais, investidores passam a buscar propriedades em países com outras características econômicas, jurídicas e cambiais.
No caso do Uruguay FIP Multiestratégia, a primeira etapa será justamente a captação dos R$ 100 milhões. Com os recursos, a intenção é avançar na compra das quatro propriedades já identificadas e, posteriormente, avaliar novas oportunidades caso a estratégia inicial apresente os resultados esperados.
A operação coloca o Uruguai no radar de investidores brasileiros que buscam terras agrícolas, renda em dólar e diversificação patrimonial. Ao mesmo tempo, o crescimento dos preços das propriedades rurais no país mostra que a janela de entrada considerada pelos gestores ocorre em um mercado que já registra valores recordes e vem atraindo cada vez mais capital.
